賃貸マンション・賃貸アパートで損をしないために

マンションやアパートを賃貸しようと思った場合、初期費用はいったいいくらいるのでしょうか。

もしあなたが、現在、賃貸マンションやアパートを借りようと思っているのでしたら、ここで、その内訳、および、内訳内の各金額の法的な根拠も理解し納得した上で、賃貸借契約を結ぶことにしたいものです。

賃貸マンションやアパートにかかる初期費用としてまず敷金が上げられます。

敷金は、通常、家賃の1ヶ月-2ヶ月分かかります。敷金の法律上の性質は、賃貸借契約から生じる家賃や修繕費などの債権の担保で、建物の明け渡しまで有効な、敷金契約という民法上の特殊の契約ということになります。従って、建物明け渡しまでに債務者が原因で生じた一切の債務不履行責任を担保するために結ぶ（賃借人からは、「結ばされる」）敷金契約なのです。

こういう性質を持っている敷金契約ですから、本来は、その後特殊な事情が生じない限り、入居時の賃貸借契約を結ぶ際にだけ支払うべき性質のものです。ここで、特殊の事情というのは、家賃の滞納が担保額を上回る場合などを指しますが、この場合には、賃貸借契約を更新しようとする場合には、賃貸借契約の更新時にさらに担保が必要となります。従って、更新時に敷金がさらに発生することは当然のことでしょう。

ところが、実際には、賃貸借契約の更新時には、特殊の事情がないにもかかわらず、敷金が家賃の1ヶ月-2ヶ月支払うことが慣例化しているところがあります。今まで滞納を1度もしていない賃借人としては納得のいかないことでしょう。

この点に関しては、賃貸借契約の更新に家賃が増額される場合には、増額分に対して発生する、新たな敷金契約と考えられなくもありません。そして、賃貸借契約を結ぶ際に、特約で、賃貸借契約の更新時に敷金の増額がある旨が伝えられている場合には、法律的には有効となります。

敷金は賃貸借契約終了後、建物明け渡し時に賃借人に返還されます。この場合に、家賃滞納などがあって賃借人に債務不履行責任が発生している場合には、敷金と相殺され、残額があれば、債務者に返還されることになります。他方、賃貸借契約時に、こういった特約がなされていない場合には、更新の時には賃貸人の敷金請求に応じる必要はありません。

賃貸借契約時に礼金が支払われる慣行が残っている場合があります。礼金は、賃貸借契約に付随する法的な内容は持っていません。そこで、民法上では、贈与としての性格を持っているものです。贈与の内容は、賃貸借契約時に賃貸人に支払う謝礼ということになるでしょう。なお、礼金は、不要なところから、家賃の2ヶ月分程度必要なところがあります。

駅前にこじんまりとした店舗を構えてひたすら客を待つものから、きれいなオフィスをビル内に構えて積極的にさまざまなメディアを通じて宣伝をしているものまで、不動産業者は、世の中に無数にあります。

賃貸マンションや賃貸アパートを探しにきた人に、賃貸人から委託をうけてそれらを紹介し、契約をとった場合、不動産業者はいくらの手数料を受け取るのでしょうか。逆にいえば、賃借しようとする人は、賃貸借契約を結ぶ場合に、不動産会社に払う仲介手数料をいくら支払えばよいのでしょうか。それは、上限を家賃の1ヶ月まで、と決められています。

したがって、通常の場合には、不動産業者は、委託を受けた賃貸人から家賃の0.5ヶ月分を、一方、賃借人からは同様にして家賃の0.5ヶ月分をもらっています。ということは、賃借人が家賃の0.5ヶ月分ではなく、1ヶ月分を仲介手数料として請求された場合には、この点を確認しておく必要があります。まんまとしてやられた、と後で感じないためにも、そのあたりのことはしっかりと合意の上で、ことをすすめていく必要があります。

賃貸マンションや賃貸アパートで、賃貸借契約を締結した場合には、その時点で、物件が建築済みの場合は、賃料が発生することになります。前家賃とは、入居を開始する月の家賃（管理料を含みます）をいいます。この場合、たとえば、1月15日に契約とともに入居する場合には、1月の残りの日数分を日割り計算した金額と2月分が、前家賃となります。家賃は前払いが慣例になっているためです。つまり、入居した分を支払うのではなく、前もって入居する予定分を支払うところから、前家賃という言い方がなされています。日割り家賃と翌月家賃を前家賃とする場合には、当初の家賃の支払いは、1ヶ月分を超えることになりますので注意が必要です。思わぬ出費と考える前に、事前にこの関係をつかんでおきましょう。

賃借人による失火などによる損害を担保するために、賃貸借契約時に火災保険契約を結ぶのが通常となっています。火災保険料は、1万〜2万円かかります。なお、契約書に、火災保険料が明記されていない場合には、後に火災保険料を請求されても、法律上の支払い義務はありません。しかし、支払い義務がない、と火災保険をつけていないと、もし失火した場合には、莫大な賠償金を請求されることになる可能性があるために、任意でも火災保険には入っておくべきです。

家賃のほかに、通常は、管理費という形で、あるいは、共益費という名目で、家賃＋αがかかります。この管理費や共益費という存在は、なかなかくせもので、分かるようで分からない項目です。

というのも、賃貸人が廊下の掃除や、エレベータの設置がある建物ならば電気代などの、部屋以外に住居者の便宜を図って、行ったり備え付けたりしたものから発生した費用に関しては、確かに掃除代や電気代などを住居人が分担して支払うのは当然のこととも考えられます。

しかし、賃貸借契約の更新時に、賃料の増額とともに、これらの費用も増額される場合が見受けられます。これは、いったい、どういうことでしょうか。建物の構造が変化していないのに、具体的には掃除代や電気代が変化しないにもかかわらず、管理費や共益費自体が増額される、というのは納得がいかないむきもあるでしょう。

そこで、この場合には、そもそも管理費や共益費の増額分の内訳は何なのかということが問題となります。実は、この増額分は、通常ですと、賃料である場合がほとんどです。賃貸借契約の更新の場合に、賃料の大きな増額は、居住者の反対にあう可能性が高いために、管理費や共益費に上乗せするのです。

この手を使って、つまり家賃を安くみせて、入居者を獲得しようとする方法をとっている場合も見受けられます。契約の締結をする前に、家賃だけでなく管理費・共益費や、更新の際に管理費・共益費の増額があるのかどうかを不動産業者に聞いておくことも大切です。